本文系贾康先生在澎湃城市更新大会上的发言（.6.10，上海）谢谢主持人。尊敬的李逸平副主席，裘新社长和到会的各位领导，尊敬的到会各位专家，各位嘉宾，各位朋友，大家好！很荣幸来参加今天的澎湃城市更新大会。在祝贺澎湃城市更新研究院成立的同时，我以研究者定位，和各位交流一下对于城市更新、居住文明这方面的一些认识。首先，在直观的形式和问题的实质方面做个勾画。人类文明在居住概念上的源起，是原始猿人的“下树”，在陆地上直立行走后，在自然条件中选择的穴居，如我们知道周口店的北京猿人，还有后来的山顶洞人，他们相隔差不多50万年，都是属于穴居的原始人群。以后有了人工建筑的居所，比如我去过的半坡、河姆渡这些地方，已经可以清晰地看到在母系氏族公社的末期（和现在的时间距离为七千年到五千年），长江流域与黄河流域的这些先民，他们的聚居地有了房屋这样的形式，即杆栏式的草房和半地穴式的窝棚。居住的这种文明，是在从低级形式往高级形式演变——我听到专业人士有一种概略总结：其后我们人类的建筑，包含着居所、结合着用材的发展，大致可以分为混凝土式的（比如现在还可以看到的干打垒，还有这些年建筑业所称的清水混凝土），还有石材式的，以及砖木式的（当然也有全木屋）。概括地说中国传统上是砖木的为多，西方是石材为多。再以后这些年可以更多看到的，是钢结构，再加上砖混，以及还有越来越多用于外立面的玻璃幕墙。这些在最近几十年中，西方普遍化的居住文化形态上对中国的影响，当然也包括住房。我们看到中国各地新兴建成区里的住房，跟国际上相比，有越来越多的地方向他们学习，具体形式也千变万化。行业的标准上，说到住宅，可以简单地说有单层，有多层，有高层的，这都是直观地来看。中国自己为人称道的，则有我们过去很具特色的北方的北京四合院，中部有安徽的马头墙与天井的民居，有南方的福建土楼，有西南的吊脚楼，有海南、广东的骑楼，等等。到了现在，一般的城市中心区，像北上广深，也有被人们称为“水泥森林”这样一种特定的城市景象，有越来越多的高层公寓楼。在住房概念上的高端，也有花园洋房、独立别墅。这些看起来的直观现象，抽象出人类聚居地的相关概念：“城”和“市”合在一起的“城市”概念：一开始“城”是更多地考虑安全问题，形成有防御外部的抢劫和入侵的功能，而“市”主要是交易的概念，买卖双方在一个相对固定的场合来做互通有无的交易。那么从文化角度来说，自然各个民族、各个人群，都有自己特色的不同之处。一般讲，文化有差异，比如居住有其文化，那么显然是有很多可观察的各不相同之处，而且文化一般来讲没有高下之分，就是特色不同；但是说到“文明”，就不一样了，“文明”这个概念更多地在强调人文共性，有一个一般人们认可的文明程度从低向高的演变过程，也就是人类社会的进步过程。同时，伴随着我们的居住，现在发展到要宜居，还要宜业，还要使产业对于整个社会发展有支撑力，那么实际上还伴随着生活中越来越多被人们所看重的审美，人们在生活和生产中间的一种心理感受。这不仅与文化传承有关，也要纳入文明进步过程。那么我说了这些以后，实质的问题是什么？首先，人类要住有所居，这是满足人的基本需求。而居住的文明，所伴随的是人类在生产力发展过程中决定着人际关系（我们在学术语言上把它称为生产关系）的大框架，由生产力从根本上决定着生产关系的演变、整个生产关系的总合形成的社会的经济基础，再往上的政治、法律、宗教、艺术等等上层建筑。人类文明进步的这个轨迹，正是从满足基本需求层面，然后再满足更多样化的需求这个过程密不可分的。现在我们最高决策层的表述，就是为满足人民美好生活的需要，怎么样克服满足这个需要而遇到的我们不平衡、不充分的发展这个社会主要矛盾——住有所居在满足需要水平上的提升，是美好生活的重要条件之一。现在一般看起来，社会成员对于居住，有很多越来越发展上升的这样那样的要求，我们一般人的家庭住宅，早已经作区分了：一定要有的卧室、卫生间，还有现在大家都认为必须有的客厅（我小时候一般家庭是没有客厅的，那时候只有“几室”这样的概念，以后大家却都认为客厅不可少了），还有室外的配套，还要有娱乐配套条件、景观水平等的考虑，在居住小区这些因素形成实际的组合——对这些都日益受到了社会的重视。那么从另一角度来说，人类社会在这个方面要满足的需求，也还有一些陷入不良状态时的反证：若干年前我知道科索沃战争发生之后，曾经有人说南斯拉夫他们的民族传统，称得上是战斗民族，一般来讲是不屈不挠，西方在施加军事打击压力的情况下，他们应该表现出抗打击的能力，但后来实际情况却跟预测不一样，坚持了几天之后，科索沃那边的老百姓就扛不住了。为什么？大家都已经适应了现代生活里要有自来水，要有电力供应，结果西方把他们的水厂、电厂摧毁之后，没过几天，整个城市社区大家都觉得不可忍受，最后不得不屈服——可想而知：卫生间无法清理，电冰箱都不能工作，那里整个基本现代生活的可接受性，在大家习惯了以后，突然没有它的供给保障了。这也是现代生活里可看出来的，人们“住有所居”实际匹配的条件，已经在发展过程中不断升级。城市的中心区域，已日益成为我们人类主要的生产生活环境和场所。随着工业革命的发生，后来伴随着全球化和城镇化，发达国家城镇化率都是非常高的，是完成城镇化高速发展阶段以后，城镇化的水平都在接近90%，甚至90%以上。在城市成为人类主要的生产生活环境这样一个基本情况之中，当然生活和生产又是相互区别而紧密联系的，实际生活中，比如我们中国的发展，首先需激励大家做大蛋糕，跟着的是分好蛋糕，享用蛋糕——在这些中心区域，以城市建成区为代表的人类生产生活的主要区域，一般而言它的工业化和信息化的社会化大生产，一定是越来越多体现为有支撑力来服务于民众美好生活。工业化伴随的城镇化的指标，在中国的发展过程中也是节节提升的：我们改革开放初期城镇化水平相当低，不到20%，现在常住人口城镇化率已经到了60%以上，户籍人口城镇化率这方面已经到了44%以上。我更看重的是这个户籍人口的城镇化率，它是没有欠账的城镇化率。如果把户籍人口城镇化率作为一个没有水分的中国实打实达到的城镇化水平，再拿后面那个指标给它中和一下，我认为当下中国的真实城镇化水平应该在50%左右，按照国际经验，中国的城镇化的高速发展阶段应该还有20个点左右的空间，一年上升一个点，也还要走20年，然后一般的国际经验是到了70%城镇化水平以后，这个城镇化发展过程会继续，但它的速率会降下来。中国现在所处的这样一个过程中，我们今天大会的主题——城市更新的意义，是非常重大的，创新升级的过程中，中国必须追赶时代进步，继续大踏步跟上时代，实现自己和平崛起的现代化，而在城市更新概念上，实际上讲的是中心区域状态升级，而且中心区域会越来越多地覆盖主要人口部分，它的宜居宜业的水平，要尽快地在更新中去靠近国际上已经形成的发达经济体的现代化水平。我们面对的挑战和机遇是并存的。这就要再进一步来讨论一下，中国改革开放以来，我们的城乡居住在文明程度和它的相关表现上，以及城镇化的进步这方面，所值得肯定的亮点，以及旁边也不得不面对的一些纠结和窘迫。有必要全面考虑现实生活图景中值得肯定的方面，和必须解决的负面问题、落后问题，一起放到我们眼界之内。首先要说进步和亮点。改革开放初期，中国城镇的人均居住水平只有约三平方米，我们知道当时上海是非常典型的，居住紧张情况非常明显，而现在已经到了全国人均33平方米以上，在统计数据来看是翻了不止十倍了。我们的城镇化率，前面提到了，真实水平应在50%左右，我们城镇中心区域的供水、供气、供暖等等的升级发展有目共睹。我小时候，一开始家里必须生煤球炉，以后变成蜂窝煤炉，那比煤球炉的进步已非常明显了，再往后60年代走过“三年困难时期”之后，北京的小区越来越多引入液化气罐，当时感觉生活质量有明显的“上台阶”。现在大家知道更多的，是管道天然气了。农村当然也要放在眼界之内，现在强调城乡一体化的发展，农村在渐进式扶贫过程中有异地搬迁式的精准扶贫，还有新村建设，也在努力使全中国所有的社会成员一起共享改革开放的成果。到了住宅的概念之下，大家都知道，室内装修是在日趋考究，对配套景观、宜居环境等等，老百姓的要求也不断升级，比如现在如果考虑自己买房或者租房，也都必然要考虑周边的环境，并不是简单地有个地方可以安排自己的居住就行了，有很多的因素，人们是越来越看重和越来越多地综合考虑。对新生代而言，据我观察，一方面，他们的特点、他们所要求的环境配套因素，跟我们老派人不太一样，但另一方面，他们也是非常注意条件、环境的，而且这个发展过程中，已趋向于数字化和智能化条件的配套，这个特征非常明显。在这些进步值得肯定之外，在继续发展的旁边，我们还要再说说纠结与窘迫。中国二元经济中的一个相对低端部分，是农村，我们在农村看到的情况是普遍存在着人们的居所大而无当，宅基地占的面积比较大，房子还要三层四层，甚至五层六层，但是农村住房的空置、空心和破败的情况，也比较明显。城市的房地产，这是人们最关心的，最近不断在社会上形成热议的一个重大现实问题，就是这方面大家看起来是热也不行，冷也不行，热了老百姓非常焦虑，深圳、上海还有北京，房价似乎又迅速上升，很多的不满情绪就表现为百姓焦虑，传导到政府，压力非常大。而回想前面已有几轮“冷”的情况，冷起来也不好过，容忍着一直冷下去也不可能。那么在老百姓和政府都很难受的情况之下，看现实情况，我们中国人自有住房的比例，在全球相比是相当高的，接近90%了（当然中国农村区域一般都有自己居住的房子，可能把这个指标抬上去很多，虽然有些房子并不好，但毕竟是自有住房），城市的自有住房从比例上来看也相当可观，但是其中的两极分化问题不可回避。有些房叔、房姐，动不动就是几十套房，甚至上百套也不新鲜，而另有一些人有自己的住房，但称为“蜗居”，很多的年轻白领还在吐槽说自己是“房奴”，必须每个月把收入一大半去交这个按揭；还有，就是我们仍然没有完全解决棚户区的问题（虽然这些年大力解决中成绩很大）。这个棚户区，实际上就是我们过去说的在其他很多发达经济体也都在很长时间里存在的贫民窟式的非常低端的住宅区。在发展中经济体，这更是问题，看看巴西、印度，有大片的贫民窟。中国在这方面应该讲，在这些年高度重视之后，棚户区改造取得了很多进展，但还要把这个事情取得最后完全的达标。还有就是跟这种很低端的棚户区相映照的，确实我们还有一些天价豪宅。在一个多元化的市场经济社会里，这是必然出现的，我们上海过去早早就知道有汤臣一品，曾经成为社会上大家都热议的一平米20万，而现在一平米20万已经不新鲜了，还有更高的。北京曾经出现过标价一平米高到30万出头儿、称为北京最高级的豪宅钓鱼台七号，后来群情汹汹，政府不得已派出工作组去，做了调查以后，规定这个钓鱼台七号的购买价格必须压低一大半，不能超过一平米15万元，老百姓觉得心里得到了极大的安慰。但是你仔细想想，就是压到15万，跟一般的老百姓有关系吗？那时北京住房的均价可能也就是一两万，一般老百姓是不可能翻上十倍去考虑这种豪宅的，但是这时他们有一种心理安慰。实际上，我作为研究者来讲，这是一种很纠结的情况：政府把这种高端的商品住房压到它原来标价的一半，实际上是帮了富人，给他们压了价了，政府自己的税收也减少了，富人高兴，能跟着以半价买豪宅真是天上掉了馅饼。但是政府不这么做呢，似乎社会舆论又扛不住，这些都是很纠结的。这种两极分化的矛盾中，最近这几年，我们要承认新市民和年轻人的向往，往往对应的是不安与不满，现在有些年轻人特别有一种心态，两个字儿，据说宣传部门讲，在我们公开媒体不能用，大家知道这个词是表现了年轻人现在心里的一种不平衡，有不满、牢骚，通过自己要躺下来呆着来表达，实际上你说他真的就不干事儿吗？他只是这样一种吐槽式的不安心理和不满心理的表达形式，这都是令人们纠结的。直观地看，高自有住房率伴随着高空置率，这是一种资源的低效使用，甚至应该讲是资源的浪费，还带来社会上不可忽视不安心理。有些发展得不错的城市，比如深圳，高房价对于它的产业升级发展有明显的挤压，华为不得不把它的新区迁到东莞去，使员工解决住房问题没有那么大的压力，等等。这些事情如果合在一起，是一种错综复杂的情况。我们知道工业革命发生以后，英国曾经有日新月异的发展，狄更斯的名言就把这个错综复杂的情况说成一个段子，最好最坏时代是交织在一起的。现在咱们讨论问题，也愿意援引这种比较生动的语言，其实一定需要注意，错综复杂的情况交织在一起，有的时候感觉最好，同时又会伴随着最坏，合在一起还是要有在认识上不走极端这方面的一个理性把握。我们应该肯定，中国在城镇化伴随工业化、以及伴随改革的市场化与开放的全球化，再以及现代的信息化等等这个发展潮流中，我们取得了长足的进步，但是问题还不少。城市的更新在我们这些建成区，特别是中心区域，一定要面对现实问题的挑战。为了治本，需要从基础性的制度建设抓起。中央明确要求，房地产市场作为大众关心的一个特别有代表性的领域，它的健康发展长效机制，必须依靠基础性制度建设支撑。我们在这个概念之下，实际上要解决一系列改革攻坚克难的问题。还要适当借鉴国际经验。比如，能不能引导我们的新生代更多地认可梯级消费，不能说大学一毕业，就能出手拿到自己的产权房，世界各国都认为这不适合客观的梯级消费这样一个发展规律。年轻白领，工作了若干年以后，专业生涯中收入上升以后，他们可能从租房改为购房；再到中年或者中老年阶段，事业有成，可能买第二套房子，即我们说的改善性住房。这是比较一般的情况。如要说特别的，生在富豪之家，那另当别论。也有特殊原因，自己落入弱势群体状态，必须由政府提供保障房的，那也是另外一种比较极端的情况。大部分的中产阶级（在中国会越来越多）还是要认同梯级消费，对这种梯级消费在融资支持方面，一开始买一般商品住宅的时候，应该配上已经有初步经验的消费信用方面的房贷，居民消费在不动产概念上，这种贷款的支持是必不可少的。在中国整个的现代化取向之下，对居住文明和城市建设高质量的未来，我想再略作展开谈谈自己的观察。一个是我们要认可：以后的宜居宜业，首先从“住有所居”开始，老百姓的要求是多元化的。有愿在中心区域居住的，也有人愿意自己往旁边比如郊区靠山的地方，靠水的地方、靠乡村的地方、去安排自己的居住。那么配套条件上，是要建设我们以后越来越好的公交体系，比如轨道交通网，或者老百姓能买机动车，在认为可容忍的距离之内，上下班开车50分钟、一个小时，他认为可以接受，就可能居住上作出新的选择落在周边地区。还有越来越多的老百姓，现在愿意去旅游，一年可能有可观的一段时间出去，特别是有些人到退休以后，到处去观光，游山玩水，于是旅居、民宿、甚至还有开房车的，这都是现在多样化的要满足人民需要的供给形式。再有，从雅致品味这方面，我观察，80年代中后期，从龙岗农民城开始，中国的建筑、建安方面有一种“土豪风”，这些年已经有所改变，越来越多地讲求审美情趣、艺术品位、高雅风格。另外还有人文关怀，比如学习日本的经验，居所的安装在卫生间里怎么样，在居室怎么样，都要有特别适合老年人的一些具体设计。我们在城乡一体化过程中中央的要求，讲的是经济社会政治文化生态五位一体总体布局，大环境之下还要有尊重个性、容忍偏好的小环境。城市更新是紧密结合着社会文明进步和社区和睦和谐这样的概念的，要有这种宽容性，允许各种偏好得到它的弹性空间和应有的所谓百花齐放推陈出新，这是一种我们应该遵从的多样化导向。各个城市的定制化解决方案，显然是不可能去拿一个什么模子来套的，上海有上海的特点，北京有北京的特点，重庆是山城，更是有特点。这些怎样改造，怎样扩建，怎样新建，一定要因城制宜，形成定制化的解决方案。原则上讲，物质文明、精神文明、民族特色、顺天应人这些概念都用得上，制度创新、科技创新和管理创新要充分地结合，而这后面实质性的问题，我觉得很值得讨论。我想在此提出认为应特别强调的三个创新的视角。第一，我们的城市更新、城市的升级发展中，制度创新怎样促进居住文明和城市宜居宜业。显然住房在可以预见的历史时期之内，一定还必须是双轨制的供给，就是托底的保障房和老百姓有支付能力以后自选的商品房，在供给里面都不可缺少。这样来合力共同实现住有所居。在住房制度改革方面，这称得上是基础性制度改革之一。在各个城市双轨运行中间，所提供的有效供给是多少，这可就没有一个简单的模子可以套用了。重庆曾经在前些年说它的保障房（后来中央明确为两大基本形式，一个叫做公租房，一个叫做共有产权房），要提供出住房的40%；后来深圳在压力之下，市的领导层给出一个态度，要争取把保障轨上的有效供给提高到点60%，一多半儿。当然，做起来谈何容易。（还有新加坡的例子，新加坡的组屋，总体来说是政府给予一些特别政策和资金支持的保障轨上的供给，能占到80%）。这种双轨制，我认为在中国可以预见的很长历史时期内，必然是同时存在的，跟它相关的金融支持，也一定是商业性金融和政策性金融要结合着一起来支持。还有一个是大家可能在这一段时间又投入更多

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